不動産オーナーが空室が出た際に忘れがちな重要な1つのこと。6つのポイント。



おはようございます。

気持ちの良い朝ですね。ゴールデンタイムの始まり!

今日は、不動産オーナーが空室が出た際に忘れがちな

1つのこと。についてです。

それはズバリ、

不動産仲介会社を意識すること

「意識してるよっ!」って声が上がりそうですね。。

失礼しました。。

でも意識されている会社って、管理や募集を任せた不動産会社さんのことじゃないですか??

このような不動産会社も仲介との役割で間違いありませんが、今回はその部分ではなく、レインズなどの業者間サイトで募集情報を見て、オーナーさんが募集を依頼した不動産会社に問い合わせやお客様を紹介•案内をしてくれる不動産さんのことですよ。

「いやいや、わかってるから。。」

またまた失礼しました。。

皆様さすがオーナー様ですねー。資産を形成される方は本当に凄い。

今回書くことは、その不動産仲介業歴14年目のぼくが書くことですから、1つくらいはオーナーの皆さまに知らなかったと言っていただけることを書きたいですね。

これから春に向けて賃貸業界は年の中で1番盛り上がる繁忙期。

借主募集中のお部屋が多くなる時期ですね。

募集中のお部屋が多くなるってどんなもんだろ!?いざ多くなるって事について考えると、どのくらい多くなるのか実感できるオーナーさんって少ないと思うのですが、いかがでしょうか?

しかも、空き家問題という言葉をときどき見聞きするこの時代。

空き家問題について、実感する機会がありますでしょうか?

仕事柄、東京都内の空き家については、多いなぁと実感する機会が時々あるのですが、どんな時に実感するとおもわれます?

それは、賃貸物件を探す時です。

都内の賃貸物件の募集件数は本当に多い。

賃貸物件を探すときに条件やエリアが絞れていない方や、1R・1Kの20平米くらいのサイズのお部屋探しだと、200件ぐらいヒットするのは普通です。

suumoやhomes、athomeというような不動産検索サイトをご覧になられた事ありますよね?

検索条件をある程度絞らなかったら、めちゃめちゃ物件でてきませんか?

賃貸物件を探して欲しい。と言われて、条件がザックリしている方だと、正にこの中から探す事になってしまいます。

正直、探すのが嫌になるので、このような方はたくさんお話をして、条件を絞りながらゴールに導きます。

不動産業界の方達向けに言うと、売買物件ばかり普段探している方が賃貸物件を探すと物件が多すぎて嫌になると思います。

いかがでしょうか?

「うんうん。」と、うなづく声が聞こえてきますね。笑

少し本題とそれてしまいましたが、

そんな中、空室が出てしまったオーナーさん。

どうやってお部屋が選ばれるように工夫していますか?

ものすごく需要があるけど、供給が少ない物件をお持ちのかた。

つまり、希少性の高い、競争力のある物件をお持ちの方は、さほど気にされることがないかもしれませんが、

似たような物件がたくさんあるエリア(競争相手の多い中)では、空室期間が長くなってしまったり、賃料が思っていたより低くなってしまったり、苦戦されているオーナーさんもいらっしゃると思います。

そんな状況でまず大切なこと。それは、

任せる不動産会社選び!!!

今の賃貸業界。どこに任せるかで結果が色々変わります。

空室期間。賃料。募集条件。契約内容。入居時のトラブルリスク。

滞納リスク。解約時の敷金返金額。入居者の質。

中でも空室期間!これは任せる会社によって全く違うはずです。

なぜこう思うか?

不動産仲介会社の営業さんに、オーナー様の物件を見つけてもらえる努力をしている不動産管理会社と、していない不動産管理会社がいます。

ここからは、その努力とはどういう部分のことを指しているかを書きます。参考になるでしょうか。

①仲介会社様からの問い合わせをチャンスと考え、対応する。

仲介をメインに行なっているぼくは、色々な会社に日々電話をかけて物件についての問い合わせを行います。この電話ひとつでも、それぞれの会社さんから感じる印象は様々です。

まず、仲介会社と思っている会社か、

仲介と思っている会社か。

こんな基本的なところで、今の時代にそわない対応をされる方もいますよ。オーナーさんから直接任されている会社さんに入居の可否の決定権がある以上、心の中では偉いと思っていても良いと思うのですが、それを電話対応等に出してしまったら管理会社失格だと思います。

競争力のない物件でこんな対応をしている方がいたら。。。

ぼくがオーナーだったら、即改善を促しますね。

このような電話での感じが良い。悪いだけではなく、

中には、駐輪場があるかどうかでさえ、わからない方も。。。

ぼくら仲介会社が空室確認をした際は、募集中かどうかを回答してくれるだけの会社さんがほとんどです。

そのぐらいの業務だとの考えからでしょうか。

最近は人間ではなく、機械がアナウンス対応をする会社さんが増えています。以下のような感じです。

電話をかけたらアナウンスが流れて

「空室確認の方は、賃料を入力した後にシャープ(#)を押してください。」

「158000#」と入力。

「◯◯マンション501号室は現在募集中です」とのアナウンス。

こんなアナウンス対応の会社さんが沢山あります。

会社さん側に立つと、機械が対応してくれるので、その分ほかの仕事ができる。ということで業務効率が良くなるとは思うのですが、ぼくは勿体ない。って考えちゃいますね。

成約に導いてくれる仲介会社さまかもしれない方が電話してきてくださっているのに、なぜ機械が対応するのでしょう!?

もちろん、空室確認だけで要件が終了してしまう場合もたくさんあります。しかし、オーナー様からお預かりした物件について営業できる1つの機会です。似たような物件がたくさんある中で、仲介業者さんに積極的にご紹介してもらえるように営業すべきなのでは。と思います。

②周辺の似た物件に広告料が付いているのに、自分の物件には付いてない。

これもまずいですね。競争力のない物件は、広告料が付いていないと、なかなか仲介業者さんには選ばれません。

なかなか決まらないと思っていたら、自分の物件にだけ広告料が付いていなかった。こんな物件は都内に沢山ありますよ。

募集段階で管理を任せた会社の方が、周辺物件の状況分析を行っていればすぐ分かることです。きちんと行われていますでしょうか。

広告料が付いているかどうかは、基本的には不動産会社しかわかりません。競合となりそうな周辺物件の広告料がどうなっているか。このあたりまで考えているオーナー様は素晴らしいですね!

1ヶ月誰も入居せずにお部屋を空けているのも、広告料1ヶ月出してすぐ入居者に入ってもらうのも同じ事ですからね。

ちなみに、この広告料について、一般の方が判断するには、スーモなどのネット広告で、”仲介手数料無料”の文字にご注目ください。

このように記載されている物件は、高い確率で広告料が付いていると思われます。

仲介手数料無料にできる理由は、

基本的にはその物件を仲介する事によって成約となると、不動産管理会社さまから広告料が出るからです。

他社さまとの差別化を図るために仲介手数料は削ろう。と工夫しています。

広告料については、実際はオーナーさまご負担の場合が多いです。中には、不動産管理会社さまがオーナーさまからの手数料を一部削って広告料にまわされているケースもありますが。

③鍵を現地対応にしていない。

これは、鍵がなくなったり、室内設備が壊されるなどのリスクがあるから、近隣業者さんに預ける。という選択が本当は正しいのでしょうが、

現地対応にしていると、案内件数は確実に増えますよ。もしものとき用にもう1本鍵を準備しておいたり、鍵のありかを教えて業者さんを確実に控えておくなど工夫をして、少しのリスクを取る事も必要かと思います。ちなみに、何か起こる事は稀です。

④広告に掲載する写真•募集図面にこだわりがない。

解説するまでもありません。広告であることを忘れています。

どのような写真を掲載するかによって、反応は確実に変わります。

中には写真を載せていない会社もありますけど、競争力のない物件では絶対にやってはダメだと思います。

⑤現地にスリッパがない。

意外かもしれませんが、これもないお部屋が多いですよ。分譲マンションのモデルルームってイメージ的にありそうですよね。ありそうなのになかったら、その時点で違和感となって、マイナス方向の印象になってしまうように思います。

靴下が汚れてしまうお部屋が沢山あるし。冬は床が冷たくて、ゆっくり内見できないですよね。きちんと用意してもらいましょう。

⑥広告料が付いていることを目立たせていない。

これはもう、不動産業者しかわからない世界ですね。

レインズに始まり、ATBB・SUUMO・ホームズなどの業者間サイトページに広告料が付いている事がわかりやすいように明記されているか。です。

以上です。大切な事はまだまだありますが、一部を書いてみました。ここまで読んでくださり、ありがとうございました。

#不動産投資

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